【판시사항】

토지거래허가 없이 체결된 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매예약에 기하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 마쳐진 상태에서 위 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 경우, 위 가등기에 기한 본등기의 효력(=무효)

【참조조문】

구 국토이용관리법(2002. 2. 4. 법률 제6655호 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지) 제21조의3 제1항(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제1항 참조), 제7항(현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 제6항 참조)

【전 문】

【원고, 피상고인】원고 (소송대리인 법무법인 승재 담당변호사 국상종 외 1인)

【피고, 상고인】피고 (소송대리인 변호사 이기문)

【원심판결】인천지법 2012. 9. 13. 선고 2011나25145 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 구 국토이용관리법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 폐지되기 전의 것) 제21조의3 제1항은 “허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약을 포함한다. 이하 ‘토지거래계약’이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다.”고 규정하고 있고, 제7항은 “제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.”고 규정하고 있으므로(이후 제정된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조도 마찬가지로 규정하고 있다), 토지거래허가구역 내의 토지에 관하여 위와 같은 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약이나 예약은 채권적 효력조차도 발생하지 않는다. 다만 허가받을 것을 전제로 한 토지거래계약의 경우에는, 나중에 허가를 받으면 소급해서 유효로 되고 반대로 불허가가 되면 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 보아야 할 것인데(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 등 참조), 만약 그 거래허가가 나지 아니한 상태에서 당해 토지에 관한 경매절차가 개시되어 제3자에게 소유권이 이전되었다면, 위 토지거래계약에 기한 소유권이전의무는 특별한 사정이 없는 한 이행불능 상태에 이르렀다고 보아야 하고, 이로써 유동적 무효 상태에 있던 위 토지거래계약은 확정적으로 무효가 된다고 할 것이다(대법원 2011. 6. 24. 선고 2011다11009 판결 등 참조). 따라서 토지거래허가 없이 체결된 매매예약에 기하여 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 경료되어 있는 상태에서 당해 토지가 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 경우에는 그 후 그 가등기에 기한 본등기까지 경료되었더라도 이는 효력이 없는 무효의 등기라 할 것이다.

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여, ① 피고는 본래 소외인 소유인 이 사건 부동산에 관하여 2003. 1. 8. “2002. 12. 29. 매매예약”을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 마쳤고, 2011. 3. 21. “2003. 1. 15. 매매”를 원인으로 소유권이전등기를 마친 사실, ② 이 사건 부동산에 관하여 2004. 7. 15. 부동산강제경매절차가 개시되어 원고가 2011. 1. 5. 이 사건 부동산을 낙찰받고 2011. 1. 20. 소유권이전등기를 마친 사실, ③ 이 사건 부동산은 2002. 11. 20.부터 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있었는데, 피고는 소외인과의 위 매매예약 및 매매계약(이하 ‘매매예약 등’이라 한다)에 관하여 토지거래허가 신청을 한 적이 없는 사실 등을 인정하였다.

나아가 원심은, 이 사건 부동산에 관한 피고와 소외인 사이의 매매예약 등이 피고의 주장처럼 2002. 11. 20. 이전에 체결되었다고 보기 어려운 이상, 위 매매예약 등은 모두 무효이고, 위 경매절차에서 원고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 그 소유권을 취득함으로써 소외인의 피고에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능으로 되었으므로 유동적 무효 상태에 있던 위 매매예약 등은 확정적으로 무효가 되었으며, 그에 따라 마쳐진 위 가등기 및 본등기는 모두 무효라고 판단하였다.

앞서 본 법리를 기록에 비추어 살펴보면, 토지거래허가구역 내에 위치한 이 사건 부동산에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결된 위 매매예약 등은 모두 무효이고, 이를 원인으로 마쳐진 위 가등기 및 그에 기한 본등기 또한 그 자체로 모두 무효라고 할 것인데, 나아가 원고가 경매절차에서 이 사건 부동산의 소유권을 취득함으로써 피고와 소외인 사이의 토지거래계약 및 그에 기한 위 가등기 및 본등기가 모두 확정적으로 무효로 되기까지 하였으므로, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해나 논리와 경험칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법 등이 없다.

3. 이에 관여 대법관의 일치된 의견으로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 주문과 같이 판결한다.